在北京，物业费能退吗？合法吗？

在北京，关于能否退还物业费以及是否合法，需要分多种情况来分析。

正常情况下不可随意退费

在物业服务合同正常履行期间，业主一般不能随意要求退还物业费，因为物业服务合同是业主与物业公司双方基于平等自愿原则签订的具有法律效力的协议，物业公司按照合同约定为小区提供了诸如保洁、安保、绿化维护、设施设备保养等服务，业主享受了这些服务，就有义务按照合同约定缴纳物业费，若业主无正当理由拒绝缴纳或要求退还已缴纳的物业费，这可能构成违约，物业公司有权通过合法途径追讨物业费，例如发送催缴通知、提起诉讼等。

可合法退费的情况

1、物业公司未履行合同主要义务

如果物业公司没有按照合同约定提供基本的服务，如长期不清理小区垃圾导致环境脏乱差、安保措施不到位致使小区频繁发生盗窃事件、对公共设施设备不进行维护修理等，业主有权利要求物业公司承担违约责任，在这种情况下，业主可以与物业公司协商，要求其改进服务并退还部分物业费，若协商不成，业主可以收集相关证据，如照片、视频、书面记录等，向法院提起诉讼，通过法律途径要求退还相应的物业费，法院会根据实际情况判断物业公司是否违约以及应退还的费用金额。

2、房屋存在特殊情况

房屋未交付：如果是新房，在房屋尚未交付给业主的情况下，物业费通常由建设单位承担，因为在交付前，房屋的实际使用和管理责任还在建设单位，此时业主无需缴纳物业费，若已经缴纳，有权要求退还。

房屋空置：虽然北京并没有统一规定房屋空置可以减免物业费，但有些小区的物业服务合同中可能会有相关约定，如果合同约定了房屋空置一定期限（如连续6个月以上）可以减免一定比例（如10%-30%）的物业费，那么业主在符合条件时可以按照合同约定要求物业公司退还相应费用。

3、物业服务合同到期未续约但仍提供服务

当物业服务合同到期后，双方没有续签合同，但物业公司继续提供服务，业主也接受了服务，这种情况下，双方形成了事实上的物业服务关系，如果业主对物业公司的服务不满意，在合理通知物业公司后，可以要求其停止服务，并要求退还多缴纳的物业费，不过，在实际操作中，需要明确界定多缴纳费用的范围和计算方式。

在北京，物业费能否退还以及是否合法要依据具体情况和相关法律法规、物业服务合同的约定来判断，业主和物业公司都应当遵守合同约定和法律法规，维护自身合法权益。